土地付区分建物における減価償却資産


(1)土地・建物一括取得における取得費の区分。投資用マンション等の土地付区分建物の取得に際しては、非減価償却資産である「土地部分」と減価償却資産である「建物部分」の取得費の区分を行わなければ、正確な減価償却費の計算基礎が決まらない。この取得費区分については税法上に特別に規定はおかれていないため、合理的な方法により取得費の区分を行う作業が必要となってくる。新築の投資用マンション等の購入に当っては、供給業者であるデベロッパーから建物の適正な「対価証明書」を徴することが最適である。デベロッパーは土地・建物などの総原価に占める減価償却資産である「建物部分」の原価率を購入者に示すことは極めて容易である。事実、住宅取得特別控除制度(ローン控除)においてはデベロッパーの発行する建物の適正な対価証明書を基礎にローン控除額を計算していくよう定められている。

家模型

この対価区分が困難な場合には「簡易計算表」(九一頁)で新築の場合は、耐火建築物で地上階数四以上の建物は家屋割合は七〇%、地上階数三以下の建物は六〇%と定められているが、この対価区分をそっくり投資用マンション等の減価償却資産の取得区分に流用することは問題があろう。この取得割合が客観性を帯びていなければならない。減価償却資産の基礎となる取得価額の比目が大きければそれだけ経費計上できる数値が大きくなるわけだが、その対価区分に客観性を持たせない場合には、思わぬ墓穴を掘る場合があり得る。投資用マンションを取得後六年経過した時点で売却した場合の譲渡所得の計算についていえば、六二年一〇月一日に創設された時限的な長期基準に従えば「建物」は短期譲渡になり(一〇年基準)「土地」は長期譲渡になる(五年基準)のだから「簡易計算表」で建物部分を膨らませて喜んでいると思わぬ高額な譲渡所得課税を受けることもあり得ることを肝に銘じておいてほしい。

(2)地域で異なる減価償却資産の割合。平成元年の公示地価の動向をみてみよう。住宅地の全国平均上昇率は対前年比で七・九%アップであった。昭和六三年の二五%アップと比較すると地価は沈静化したかに見えるが果たしてそうだろうか。東京圏の高値横ばいの地価水準と比較して割安感のある大阪圏、名古屋圏や一部地方中核都市へ地価高騰の拡散が進み、平準是正が行われているに過ぎない。それにしても日本には、「東京国」と「その他の地方国」という二つの国が混在しているようなものである。公示地価による東京都の住宅地の平均価格は㎡当たり八九万三、五〇〇円である。この東京都の住宅地の平均価格を一〇〇とすれば、その他四六道府県の価格水準はどん具合になるであろうか。前頁のようになるのである。こうした地価水準における全国の各地域で、投資用マンションを購入していった場合には当然のことながら土地・建物一括取得における取得費区(3)中古の投資用マンション等の取得に伴う取得費区分。

新築の投資用マンション等を購入した場合においては、デベロッパーから建物の適正な対価証明書等を徴すれば、客観的な減価償却資産の取得費区分はできる。中古の投資用マンション等を流通市場から購入していく場合にはどのようにその対価区分を行えばよいのであろうか。この点も前項同様、税法は黙して語らない。従っていろいろな方法で合理的、客観的な減価償却資産の取得価額を見積っていく以外方法はないのである。(イ)土地の時価を算定し、取得価額から除いた残余の部分を減価償却資産として計上する方法土地・建物一括取得した投資用マンションゆえ、このマンションの立地する敷地の時価を近傍の売買事例、公示価格、基祷地価格等から比準して求め、その単位当たりの土地価格に、購入した投資用マンション等の保有する土地の共有持分面積を乗じて得た数値を取得価額から除いた残余の部分を減価償却資産の取得価額とする方法が考えられる。

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(ロ)建物部分の時価を算定するか、建物部分の再調達価格を算定し、取得価額から除いたものを非減価償却資産たる土地部分とする方法前項と全く逆の算出方法であり、まずは建物の時価を算出していく。その際原初の供給業者であるデベロッパーから建物の適正な対価証明を徴することも参考になろう。しかし時の経過と共に相当のキャピタル・ゲインを産んでいる中古の投資用マンション等は、果たして土地部分の効用増、価格増によるのか、建物の供給自体がその地域で行うことができなくなった稀少価値によるのか、はたまたその専有部分の占拠する位置(一種の空中権的な位置)の価値増か判定し得ないのが実情でありむづかしい。(ハ)固定資産税評価額による按分計算による区分の方法。中古の投資用マンションに対して毎年賦課される固定資産税の課税標準となる固定資産税の評価額を調査し、土地の共有持分に応じた評価額と建物の評価額の合計額に対して、建物の評価額の割合を算出し対価区分の参考としようとする方法である。この方法は対価区分の目安となるが、建物の経年変化等に着目した評価額をベースとした区分では必ずしも客観的合理性を具備しているものとはいいがたい。
(二)建物の建築価額の年次別推移や所轄税務署における同種の減価償却資産の建築価額の平均値から区分する方法。建築統計等からみた耐火建築物の建築価額の推移から、当該中古の投資用マンションの建築価額を割り出し区分して行く方法がある。この際中古の投資用マンションの専有面積のみならず共用部分を含めたレンタブル比率を求め、延床面積の建築価額の単位当たり価額をその持分に乗じて求めて建物価額としていく。また所帖税務署の同種の減価償却資産の建築価額の平均値を聴取し、その単位当たり価額をその持分に乗じて求めていくことも方法であろう。


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