潜在資産価値の増大


将来売却におよぶかどうかは関係ない。要は苛政極める所得課税に対抗し、「損益通算」を行いつつ、暫時苛政を和らげる時間的経過を一刻一秒なりと、おろそかにすることなく取得した投資用不動産の潜在資産価値を極限まで増大させていくことである。その心は現代日本の税制はフローのみに着目し、ストックに対してはほとんど不干渉なのだから、それに合わせた不動産財テクの実践を行なわないと、投資用不動産の購入という「着手小局」は「着眼大局Kのっとっていないことになる。入金の元利均等払い額に相応する賃料収入は既に収授している。

しかも返済金額のうち借入金利子相当分は不動産所得の計算上経費化できる。要は店子の力を自己の資産形成に加担させて拡大を図るのである。観念的経費たる減価償却費も投資用不動産の建物部分については計上できた。「減価償却費」については既に研究を重ねてきたように直接支出として費消されている性格のものではなく、いわば「引当金」として積み立てられ内部留保されるものである。したがってこの費用計上の金額が大きくなった方が課税対象となる利益が小さくなるわけで、苛斂誅求される度合いが薄まるほか、キャッシュフローとしてはむしろ余ってくる資金となるわけである。

ところが時の経過や、使用の頻度により減価されていく肝心の投資用不動産は、非減価償却資産部分の土地の価値や、建物の立体的位置等の影響を受け、逆に潜在資産価値を増大させていく特性を持っている。この点が、自動車の新車を購入し、翌年売却する際は取得価額の半値になるという一般の資産全体が減価償却資産である場合と異なる土地・建物一体購入の妙である。勿論、総べての投資用不動産がこの論理で進むわけではない。だからこそ購入時にその投資対象物件が将来キャピタル・ゲインを産むか否かを見とおすことが実に重要な選択基凖となってくるのである。この選択基準から判断するなら、土地・建物一括取引の投資用不動産を購入する際、減価償却資産たる建物等の割合が過大な物件を取得するには充分熟慮する必要があろう。

減価償却資産の割合が大きい物件は、今日の土地の事情から考えても、三大都市圏以外の地域の物件となることは予測がつこう。事例の三、〇〇〇万円の投資用不動産は、その四一・七要経費に計上した訳である。但し、事例の投資用不動産における減価償却資産の割合が七五%であったとしたらどういう結果になるであろうか。減価償却の基礎となる建物等の価格は二、二五〇万円となり、その減価償却費は一六七万四千円も経費計上できるので、賃料収入を含めた「所得課税」の観点からは損益通算の効用が大きく働いて苛政の度合いを一層大きく和らげてくれるであろう。しかし減価償却の目的は、投資用不動産の取得に投下した資本の回収にあり、年々経費として控除して回収していくのだから、既に経費として「おいしく食べてしまっている」わけである。

家模型

だからこそ七五%にも及ぶ減価償却資産の割合をもつ投資用不動産の価格は毎年簿価上漸減していくわけである。時の経過、使用の頻度と共に建物部分はその減耗、損耗部分を経費として控除され回収されているにも拘らず、不動産の特性として非減価償却資産たる土地部分の効用増が働いて、何年か経過しても購入した当時と同じ価格の三、〇〇〇万円程度で仮に売却できたとしても、飛躍的なキャピタル・ゲインは得られたことにならない。
だからこそ物件選択の眼が重要となってくる。それはともかくとして物件選択を誤らなければ、本章で引用した事例の投資用不動産の「賃料収入」と「必要経費」は比較してグラフ化すると前頁のようになる。一方その選択の妙を得れば、購入した一DKのマンションの含み益は年次毎に増大していくことになる。こうした物件を選べるかどうかが資産を拡大形成できるか否かの分れ道なのである。その潜在資産価値=含み益には、そのままの状態である限り現代税制は手をさしのべてこない。これぞ「忍法葉隠れの術」の極意である。要約すれば、不動産投資のミクロ戦術は、「損益通算」で対応し、マクロ戦術は「潜在資産価値の増大」を図るのである。このようにしてミクロ戦術とマクロ戦術が相乗効果を発揮し合って資産はみるみる膨らんでくるのである。


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