「損益通算」の効果を満喫する


初年度の賃料収入に対応する費用は経常的費用としては必要経費中四四万七千円であり、礼金・敷金の合計金額とは、ほぼバランスしている。支払利息と元本返済部分は賃料収入と拮抗し、その実態は店子が上納してくれるのだから、キャッシュ・フロー上も問題がない。
その上、観念的経費たる減価償却費を計上した結果、マイナス不動産所得が発生したのである。このマイナス計上された数値七五万一千円は、投資家の本来の生業の所得と「損益通算」できるのである。その結米、春爛漫の陽春四月頃、所轄の税務署から「国税還付金振込通知書」が読者諸氏に届くのである。「所得課税」に対抗する英知が「損益通算」だと第一章で指摘したが、このことをいっているのである。これにより苛政から脱却し、年収はグロスで増えているのに、税負担減をもたらすミラクルを実現させている。

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【得体の知れない減価償却費とは】
『減価償却費は観念的経費』

引用した事例の賃貸投資用不動産の不動産所得を計算するうえでの必要経費の項目を追っていくと「減価償却費」なる項目が登場してくるが、一体この得体の知れない「減価償却」とはいかなるものであろうか。初年度の事業収支の図表をよくみると、この経費項目の金額があるがゆえに大幅な不動産所得の赤字部分が発生していることが判る。不動産財テクが狙う投資用分譲マンションなり、分譲ホテル等の固定資産は、一般的に「土地付区分建物」であるが、土地等の非減価償却資産を除いて、建物およびその付属設備である冷暖房設備、照明設備、通風設備、昇降機その他建物に付属する設備等-専門的には「有形減価償却資産」というのは、日長期間に亘って「賃料収入」というインカムーゲインを生み出してくれる源泉である。ところがこれら建物やその付属設備等は、その使用につれ、或いは時の経過につれて、その経済的価値が減耗、減少していくため、その価値の減耗、減少に応じて、取得価額で計上されている固定資産の「簿価」を減額する手続きを「減価償却」というのである。事例の賃貸投資用マンションの取得に要した三千万円のうち、有形減価償却資産たる建物およびその付属設備部分として四一・七%相当の一、二五〇万円と設定した。

この金額は将来の賃料収入に対する「費用の前払い」の性質を持っている。しかし、この減価償却資産の取得価格一、二五〇万円は、取得した時期-平成元年に一括して費用として計上するのでなく、賃貸に使用した時の経過による減耗、減少に応じた部分を、少しづつ「費用」として捉えて、法定耐用年数に定められた耐用期間に配分して会計処理していこうとする企業会計上の思想から端を発した観念的経費なのである。「減価償却」は、この費用の前払いとみられる減価償却資産の取得価額を一定の法定の基準に従い費用化するための費用配分の手続きをいうのである。そしてその費消部分価値の減少額が「減価償却費」であり、この費用はその年度の賃料収入から「経費」として控除して回収されていくことになる。

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ここまでの「減価償却費」の解説で観念的経費たるその全貌が或る程度理解されたと考えるが、それでも当期不動産所得がマイナス計上になるのは、投資の結果が「損」をしたのではないかと訝かる人が多いのである。額のうちの利子相当分を経費計上できるのである。同じ必要経費の項目に計上される「減価償却費」も同様である。「引当金」勘定としての減価償却費を経費計上した結果、不動産所得がマイナスに転換されるわけで、いわば観念的マイナス所得の計上といってよい。実質的な損失とは凡そ異なるのである。ここまでの説明でピンとこない向きは、大晦日に銀行へいって、ひとまず減価償却費相当額の九三万円を引き出して封筒のなかにとりあえずしまっておいてほしい。

そして某テレビで放送している歌の番組のあと、出前された年越そばを食べる前に、「減価償却費」という費用を桁算しないで年を越すのは気持ちが哨れやかでないということで、大声で「減価償却費ヤーイ。年が明ける前に支払ってやるから取りにこい!」と叫んで貰いたい。誰も取りにこないのである。何処にもその費用の行き場がないのである。それなら安心して自分の懐へしまっておけばよい。その金は紛うことなく投資家自身の「金」なのだ。そこで欣喜雀躍してその金を弦歌さんざめく遊興の巷で費消してしまうか、さらなる資産拡大形成へ向けての不動産再投資の「極銭」に転換していくかは投資家自身の哲学の問題である。


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